Товарищество собственников жилья – особый вид некоммерческой организации. ТСЖ можно выделить из общей массы НКО по нескольким характерным признакам. Во-первых, специфичны сфера деятельности товарищества и его уставные цели, этой деятельностью продиктованные. Во-вторых, учредители организации – собственники жилья, объединяющиеся в товарищество, – совсем не обязательно имеют за плечами опыт создания организации, а тем более некоммерческой, поэтому у них вызывают сложности вопросы бухгалтерского учета, эффективного управления домом. При этом ответственность у членов товарищества тоже специфическая: перед самими собой и за собственное имущество, собственное жилье.
«Такие особенности необходимо учитывать уже на законодательном уровне», – выражает свое мнение заместитель председателя товарищества собственников жилья «Надежда» из г. Калининграда Татьяна Феоктистова. ТСЖ «Надежда» было создано по инициативе группы жильцов и с помощью Калининградской региональной Ассоциации собственников жилья зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Калининградской области 7 мая 2007 года.
Зачем создавать ТСЖ?
По информации Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, в настоящее время на территории области действуют 153 ТСЖ. Специалисты жилищного управления комитета ЖКХ мэрии г. Калининграда считают, что к концу 2007 года ТСЖ будут созданы примерно в 5% многоквартирных жилых домов города, и их общее число достигнет 200 (сейчас их в Калининграде 86). Причина роста числа ТСЖ очевидна: это одна из наиболее эффективных форм самоорганизации собственников жилья в многоквартирных домах в нынешних условиях.
По признаниям собственников, создавших товарищества в своих домах, ТСЖ дает широкие возможности контролировать обслуживание дома. Легче оформить в собственность или аренду придомовую территорию. Быстрее решаются вопросы в администрациях муниципальных образований и районных администрациях.
«В нашем доме 100% квартир находятся в собственности, – рассказывает Татьяна Феоктистова. – Управляющую компанию еще на этапе строительства выбрал застройщик, мнение собственников жилья, естественно, не учитывал, и его выбор нас не устроил. С момента постройки дома прошло лишь два года, а крыша уже течет. Наша управляющая компания не имеет достаточного уставного фонда для полноценного обслуживания дома, а тарифы за обслуживание жилья она явно занижает: они составляют около 3–4 рублей за квадратный метр (в среднем в Калининграде тариф – не меньше 7 рублей). Мы готовы платить больше, но хотим при этом понимать, куда идут наши деньги. Такая ситуация послужила одной из предпосылок к созданию ТСЖ».
Создание ТСЖ: от начала до конца
Главная проблема, отмечаемая инициативными группами по созданию ТСЖ: нужны огромное терпение и уверенность в своей правоте, чтобы убедить собственников в необходимости товарищества. «Я проводила работу с жильцами вместе с помощниками, с инициативной группой. Мы столкнулись с равнодушием людей, с подозрениями в корысти, – говорит Феоктистова. – Мы начали проводить собрания с сентября 2006 года. Чтобы убедить жильцов, приглашали представителей мэрии, которые авторитетно разъясняли, какая польза будет от создания ТСЖ. Также мы лично обошли все 75 квартир в доме: уведомление о проведении собрания должен получить каждый собственник. С некоторыми из них приходилось общаться более часа, объясняя смысл создания товарищества собственников жилья».
Эти слова комментирует Ирина Кулумбегова, президент Калининградской региональной ассоциации собственников жилья: «Очень важно уведомить всех собственников о том, что в доме планируется создание ТСЖ и для этого будет проведено общее собрание. Обязательное условие – письменное подтверждение того, что каждого собственника уведомили о собрании: нужно получить подпись собственника жилья. Иначе возможно повторение ситуации, в которую недавно попало одно из товариществ в нашей области. Уже после завершения регистрации ТСЖ ряд собственников заявили о том, что они не знали о планах инициативной группы по созданию товарищества и об общем собрании. ТСЖ ликвидировали. Это была ошибка инициативной группы».
Часть квартир в домах, как правило, сдается, и это тоже становится проблемой при создании ТСЖ. «К организации собрания мы подошли очень ответственно, – делится опытом заместитель председателя ТСЖ. – Чтобы сообщить собственникам о собрании, даже звонили им по межгороду, и уже позже они ставили подпись, удостоверяющую получение уведомления».
К сожалению, к пониманию и готовности брать ответственность за свой дом на себя пришли еще далеко не все собственники жилья. Если один подъезд в доме – активные граждане, готовые к переменам, то в другом могут жить те, кто ждут решений «сверху». Татьяна Феоктистова с коллегами подошла к этому вопросу гибко: «У нас самый активный подъезд, движение в сторону ТСЖ началось у нас. Потом к нам присоединились жители еще двух подъездов. Эти люди поняли, что теперь мы отвечаем сами за себя, и в этом есть плюсы. Собрались, оформили протокол. Остальные собственники (еще почти полных два подъезда), которые получили уведомления, но не явились на собрание, вынуждены подчиняться решениям правления ТСЖ».
Есть ли жизнь после собрания?
У протокола общего собрания – есть. Но, оказывается, в Калининградской области – только на протяжении трех месяцев. Именно этот срок с момента проведения общего собрания отводит областное управление Росрегистрации для подачи пакета документов.
Приходя в Росрегистрацию через два с лишним месяца после собрания, когда все документы наконец готовы, инициативные группы узнают, что до окончания срока подачи документов остается неделя. И при этом недостает нескольких документов, о необходимости которых инициативная группа не знала. В таких случаях последствия для ТСЖ грозят неприятные, вплоть до возвращения документов (в этом случае заново нужно собирать собственников, оформлять протокол и платить госпошлину – 2000 рублей).
От таких досадных неожиданностей инициативные группы по созданию ТСЖ в Калининградской области спасает обращение к специалистам. Активно действующая профессиональная организация, помогающая собственникам жилья, появилась в Калининграде в прошлом году. Ассоциация собственников жилья (АСЖ) часто оказывается спасательным кругом для инициативных групп «ответственных собственников жилья». АСЖ использует в работе перечень и формы документов, необходимых для регистрации ТСЖ, утвержденные на совместном совещании со специалистами комитета ЖКХ мэрии г. Калининграда и Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
Инициативные группы, воспользовавшиеся услугами АСЖ, проходят регистрацию значительно быстрее: ошибки, приводящие к проволочкам, устраняют юристы ассоциации. Когда вновь созданное товарищество становится членом ассоциации, ее помощь становится для ТС
Ж бесплатной.
«Мы очень благодарны президенту ассоциации Ирине Кулумбеговой за то, что она помогла нам донести до жильцов всю нужную информацию и оформить пакет документов», – говорит Татьяна Феоктистова.
Информационный голод
По признаниям уже действующих председателей ТСЖ, ощущается недостаток методической базы, в которой для инициативных групп собственников жилья были бы описаны все нюансы регистрации ТСЖ, сроки подачи документов и т.д.
Специалисты Управления ФРС по Калининградской области обращают внимание собственников жилья: на стендах в Управлении размещены списки документов, необходимых для регистрации некоммерческой организации на территории региона. «Для товариществ собственников жилья действует общий порядок регистрации НКО и те же формы документов», – разъясняет консультант Управления.
По мнению же собственников жилья, поскольку закон ограничивает срок, в течение которого нужно будет выбрать форму управления жильем, Росрегистрация должна уделять повышенное внимание ТСЖ, содействовать процессу их регистрации. Очень помогли бы инициативным группам методические пособия, с помощью которых они могли бы информировать своих более консервативных соседей о преимуществах ответственного отношениях к собственному жилью.
Их нехватку в некоторой мере восполняют информационные бюллетени «Мой дом – моя крепость», которые выпускает Фонд местного сообщества «Калининград» и совместно с АСЖ распространяет по Калининграду и городам области. В них поэтапно рассказывается о вопросах регистрации, управления ТСЖ и о других нюансах жизни собственников жилья.
«Все у нас впереди!»
«ТСЖ мы все-таки создали! – радуется Т. Феоктистова. – Но мы понимаем, что все только начинается. И сложности тоже. Уже прошло два месяца с тех пор, как мы уведомили нашу управляющую компанию о создании ТСЖ, а отчет о деятельности за два года обслуживания нашего дома она так и не представила. Куда были истрачены собираемые деньги – тайна для нас. Когда получим отчет, будем делать выводы: или расстанемся с этой компанией, или будем настаивать на добросовестной работе. Зато теперь у нас есть выбор! Сейчас собираем деньги на детские площадки, также планируем сделать в ближайшее время разметку на парковке. Основной упор делается на благоустройство детской площадки и дополнительное озеленение территории. Идет подготовка пакета документов на утверждение ограждения территории. Все у нас впереди!»
